ในการซื้อที่ดินแต่ละครั้งโดยเฉพาะที่ดินที่มีราคาสูงต้องตรวจสอบหลายอย่าง เช่นไปตรวจที่ดินก่อนโอนและหลังโอน ดูเลขที่แนวเขตที่ดิน ลองวัดระยะและคำนวณพื้นที่คร่าว ๆว่าตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุในโฉนดหรือไม่ ดูว่าใครอยู่บนบก เป็นผู้เช่าหรือผู้บุกรุก หรืออยู่โดยสิทธิอะไร. ตรวจสอบว่าที่ดินอยู่ในแนวเวนคืน ตรวจสอบดูว่าที่ดินมีการเสียภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และที่สำคัญที่เป็นหัวใจของการซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ นั่นก็คือการไปขอหลักฐานทางทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปไม่สนใจ ซึ่งวิธีเช็คโฉนด ที่ดินหลายคนอาจมีคำถามว่าทำไปเพื่ออะไรเหตุผลหลักคือมีโฉนดที่ดินให้เจ้าของตรวจสอบอยู่แล้ว อีกเหตุผลคือไม่รู้จะเช็คอะไร จึงขอแนะนำว่าก่อนซื้อหรือรับจำนองที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจสอบเรื่องดังต่อไปนี้
ข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดินต้องขอดูอะไรบ้าง ?
- ขอดูโฉนดที่ดินและขอสำเนา
วิธีเช็คโฉนด ที่ดิน ขั้นตอนแรกในการตรวจสอบโฉนดที่ดินคือขอดูโฉนดที่ดินด้วยตาตนเอง เพื่อยืนยันว่าผู้ขายถือโฉนดที่ดินอยู่จริง แต่ไม่สามารถตรวจสอบได้อย่างละเอียดว่าเป็นโฉนดปลอมหรือจริง จึงจำเป็นต้องขอสำเนาเอกสารเพื่อตรวจสอบในขั้นตอนต่อไป
- ติดต่อเจ้าของที่ดินคนปัจจุบัน
หากผู้ขายไม่ใช่เจ้าของที่ระบุไว้ในโฉนด คุณจะต้องได้รับหนังสือแต่งตั้งนายหน้าจากเจ้าของบ้านก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายและชำระเงินมัดจำ หากเป็นไปได้ ขอข้อมูลติดต่อเพื่อตรวจสอบตัวตนของเจ้าของที่แท้จริงก่อนซื้อ ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาการแอบอ้าง
- ตรวจสอบโฉนดที่ดินกับกรมที่ดิน
หากไม่แน่ใจว่าโฉนดที่ดินที่กำลังจะซื้อถูกต้องหรือไม่ สามารถนำสำเนาหรือเลขที่โฉนดไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อยืนยันข้อมูลและตรวจสอบสถานะโฉนดได้ โฉนด คุณควรสอบถามกับสำนักงานที่ดินในเขตที่รับผิดชอบที่ดินแปลงนั้น ๆ เพราะโฉนดที่ดินเดิมจะถูกเก็บไว้ที่นั่น. จึงง่ายต่อการตรวจสอบความถูกต้อง
- ตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์
กรมที่ดินมีบริการตรวจสอบโฉนดที่ดินได้ง่ายขึ้น ผ่านอินเทอร์เน็ตทั้งบนสมาร์ทโฟนและคอมพิวเตอร์ โดยตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านเว็บไซต์ Dolwms.dol.go.th ของกรมที่ดิน รวมถึงแอปพลิเคชัน LandsMaps ที่ช่วยค้นหาที่ดินตรวจสอบชื่อเจ้าของที่ดินออนไลน์และตรวจสอบโฉนดที่ดิน
นอกจากนี้ยังสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินกับกรมธนารักษ์ได้ทางออนไลน์ ซึ่งอาจช่วยในการพิจารณาราคาที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อ
- ตรวจสอบโฉนดที่ดินจากประกาศบนเว็บไซต์กรมที่ดิน
อีกวิธีเช็คโฉนด ที่ดินผ่านระบบ e-LandsAnnouncement เป็นระบบเผยแพร่ประกาศสำนักงานที่ดินเพื่อรักษาสิทธิ์ในที่ดินของประชาชนผ่านระบบอินเทอร์เน็ต เป็นการเพิ่มช่องทางการเข้าถึงประกาศของสำนักงานที่ดินสาขาทั้ง 461 แห่งทั่วประเทศ ทุกที่ ทุกเวลา เข้าเว็บไซต์กรมที่ดิน หรือที่ http://announce.dol.go.th
เดิมตามระเบียบกรมที่ดินกำหนดให้ปิดประกาศในรูปแบบของกระดาษ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ ซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เพื่อแจ้งให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสียรับทราบมีประกาศมากกว่า 600,000 ฉบับทั่วประเทศต่อปี
กรมที่ดินได้พัฒนาระบบประกาศทางอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อรักษาสิทธิของประชาชนในการทำธุรกรรมที่ต้องแจ้งก่อนการขึ้นทะเบียน คุณสามารถค้นหาและดูประกาศจากจังหวัด สำนักงานที่ดินที่ท่านต้องการติดต่อ คือ ชื่อเจ้าของ/ผู้ขออนุญาต หรือหากจะยื่นประกาศเช่น มรดก ใบแทน ออกโฉนด หรือแจ้งวัดข้างเคียงก็ควรแจ้งผู้มีส่วนได้เสียตามสมควร (มาตรา 61) หากต้องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรควรจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดด้วย
ก่อนทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินมีวิธีตรวจสอบโฉนดอย่างไร ?
ก่อนซื้อได้ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 หรือยัง เนื่องจากการปลอมแปลงโฉนดที่ดินเป็นคดีฟ้องร้องกันหลายครั้ง ไม่อยากถูกหลอก โดนโกง หรือต้องมาขึ้นโรงขึ้นศาล ฟ้องร้อง เรามาตรวจโฉนดที่ดินกันก่อน โดยเฉพาะนักลงทุนที่ดินทุกท่านหรือผู้ที่ต้องการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ ต้องดูให้ดีก่อน เพราะที่ดินแต่ละแปลงราคาไม่ใช่น้อยๆ เลยนำ วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินจริงหรือปลอมมาแนะนำ ซึ่งมีวิธีเช็คโฉนด ที่ดิน หรือวิธีการตรวจสอบ ดังนี้
- รู้จักโฉนดที่ดินหรือโฉนดตราจอง (น.ส.4)
ก่อนอื่นมาทำความรู้จักกับโฉนดที่ดินกันก่อน เอกสารนี้เป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยระบุว่าเจ้าของโฉนดมีสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในที่ดินผืนนั้น ไม่ว่าจะถือเอาประโยชน์จากการขาย โอน หรือทำนิติกรรมอื่นทุกประการ ทั้งให้เช่า ขาย หรือป้องกันมิให้ผู้ใดเข้าไปเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบ
- รายละเอียดในโฉนดต้องรู้จักให้ดี
ขั้นตอนต่อไปในการตรวจสอบโฉนดที่ดินคือดูรายละเอียดที่สำคัญของโฉนดว่ามีอะไรบ้าง และเป็นไปตามข้อมูลที่เราได้รับหรือไม่
ด้านหน้าโฉนดที่ดิน
- ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน
ส่วนนี้จะอยู่ด้านบนสุดของโฉนดที่ดิน ประกอบด้วยส่วนที่ใช้ระบุตำแหน่งที่ดินในโฉนด เช่น เลขพัสดุ เลขที่ที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด อีกส่วนคือส่วนที่ใช้บอกลำดับของเอกสารชื่อ ตำแหน่งนี้ในโฉนดจะทำให้กรมที่ดินสามารถค้นหาเอกสารเหล่านี้ได้ง่าย
- ชื่อผู้ครอบครองโฉนดคนแรก
ชื่อด้านหน้าโฉนดจะระบุชื่อผู้ครอบครองโฉนดคนแรก แม้ว่าโฉนดจะเปลี่ยนมือไปแล้วก็ตาม แต่ชื่อผู้ครอบครองคนแรกจะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้นโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของ
- รายละเอียดแปลงที่ดิน
ส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของที่ดิน (ไร่-งาน-ตารางวา) ภาพลักษณะของที่ดินแปลงนี้ถูกต้องตามมาตรฐาน
ด้านหลังโฉนดที่ดิน
ด้านหลังโฉนดเรียกว่าสารบัญรายการ เป็นส่วนที่ระบุประวัติทางกฎหมายของที่ดินทุกแปลง ผู้รับเหมาเป็นผู้ที่รับผิดชอบในการก่อสร้างอาคารและผู้รับจ้าง ดังนั้นเราจะสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินได้ว่าชื่อเจ้าของที่ดินคือใคร ขณะนั้นช่องผู้รับเหมารายสุดท้ายจะเห็นชื่อผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจริง อีกทั้งในหน้านี้เจ้าหน้าที่จะระบุเงื่อนไขต่าง ๆ เป็นสีแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะครบเงื่อนไขที่กำหนด
