การตั้งราคาขายบ้านเป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้ขาย บ้างก็ตั้งราคาสูงเกินไปหวังจะได้กำไรมากจนขายช้าหรือขายไม่ได้เลย บางรายตั้งราคาต่ำจนแทบไม่เห็นกำไร ดังนั้นการตั้งราคาขายบ้านเดี่ยว กรุงเทพจึงต้องอาศัยหลักการ รวมถึงการคำนวณบนพื้นฐานของความเป็นจริงเป็นหลัก ได้แก่ ราคาบ้านที่แท้จริงประกอบด้วย 5 องค์ประกอบ ได้แก่
- ราคาเดิมที่ซื้อมา – คิดย้อนกลับไปว่าตอนแรกคุณซื้อมาเท่าไหร่ และทำเลที่เราอยู่มีศักยภาพในการเพิ่มราคาได้กี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี
- ค่าตกแต่งและค่าซ่อมแซม – ดูสภาพว่าบ้านหลังนี้ได้รับการซ่อมแซม มีอะไรเพิ่มเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มได้ เช่น ต่อเติมครัวให้กว้างขึ้น หรือ เพิ่มห้องอีกห้อง เป็นต้น
- ราคาตลาด – สำรวจบ้านที่คล้ายกับของเราเพื่อเปรียบเทียบ ถ้าเป็นบ้านเราควรขายราคาเท่าไหร่? โดยหักลบส่วนต่าง เช่น บ้านขนาดใกล้เคียงกับเราแต่อยู่ท้ายซอยลึก ขาย 5 ล้านบาท แต่บ้านเราอยู่ต้นซอย สะดวกกว่า อาจจะขายประมาณ 5.2-5.3 ล้านบาท เป็นต้น
- ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ – ผู้ขายจะมีค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ภาษีเงินได้ ค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีเป็นเจ้าของบ้านไม่ถึง 5 ปี) และค่าอากรแสตมป์ (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์)
- ดอกเบี้ยเงินกู้- นอกจากคำนึงถึงราคาเดิมที่ซื้อแต่อย่าลืมเรื่องดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารตลอด 10 ปีที่ผ่านมาด้วย เช่นซื้อบ้านหลังนี้มา 10 ปี จ่ายดอกเบี้ย 40% ของเงินต้น ก็นำดอกเบี้ยที่จ่ายย้อนหลัง 10 ปีไปบวกเข้ากับราคาขาย
เคล็ดลับในการตั้งราคาขายบ้าน
- ใช้เครื่องมือคำนวณออนไลน์เป็นตัวช่วย
ปัจจุบัน มีเว็บไซต์มากมายที่ให้บริการเครื่องคิดเลขออนไลน์ เพื่อช่วยคุณคำนวณราคาตลาดปัจจุบันของบ้านที่ประกาศขาย รวดเร็ว ง่ายดาย และฟรี และยังช่วยประหยัดเวลาในการสำรวจตลาด ช่วยให้เห็นราคาของผู้ขายรายอื่นในทำเลเดียวกันและบริเวณใกล้เคียงที่มีการประกาศขาย
- คิดกลับกันว่าตัวเองเป็น “คนซื้อ”
ในขณะที่ตั้งราคาขาย เรากำลังคิดว่าเป็น “ผู้ขาย” เราหวังว่าจะทำกำไรได้มากมายแน่นอน เราต้องการขายในราคาสูงสุดที่อาจทำให้บ้านของคุณขายได้ยากขึ้น แต่ถ้าลองคิดดู ถ้าคุณเป็น “ผู้ซื้อ” คุณจะยังรู้สึกว่าราคานี้น่าซื้ออยู่หรือเปล่า ซึ่งหากคิดใน 2 ด้านนี้ จะให้ราคากลางที่เหมาะสมที่สุด
- หาจุดเปรียบเทียบกับคู่แข่ง
คู่แข่งหมายถึงบ้านอื่นที่ประกาศขายบ้านเดี่ยวกรุงเทพในละแวกเดียวกัน อย่างที่กล่าวไปแล้วว่าราคาขายควรเป็นไปตามราคาตลาด เนื่องจากผู้ซื้อต้องสำรวจตลาดและทราบราคาตลาดคร่าว ๆ อยู่แล้ว ถ้าตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาดก็ขายยาก นอกเสียจากว่าบ้านของคุณจะมีคุณสมบัติอื่นที่คู่แข่งไม่มี เช่น ทำเลทองหัวมุม, ใช้วัสดุเกรดเอทั้งบ้าน, พร้อมเฟอร์นิเจอร์นำเข้า ฯลฯ จุดเด่นเหล่านี้คือสิ่งที่คุณรู้ดีที่สุด และจะเป็นสิ่งที่สามารถต่อรองกับผู้ซื้อได้
- แยกแยะระหว่างขายผ่านนายหน้า กับ เจ้าของขายเอง
หากลองสำรวจราคาขายในท้องตลาด สิ่งที่สังเกตได้อย่างหนึ่งคือ บ้านนั้นขายผ่านนายหน้าหรือเป็นเจ้าของเอง เพราะการขายทั้ง 2 แบบจะทำให้ได้ราคาที่แตกต่างกัน หากขายผ่านนายหน้าส่วนใหญ่จะเพิ่มค่าคอมมิชชั่นอีก 3% จะทำให้บ้านแพงขึ้น แต่ถ้าเจ้าของขายเองราคามักจะสะท้อนราคาตลาดที่แท้จริง ดังนั้นหากคุณสำรวจหรือโทรมาสอบถาม อย่าลืมถามว่าคุณเป็นเจ้าของหรือนายหน้า หักค่านายหน้าแล้วจะเหลือเท่าไหร่
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
หากคุณไม่ได้อยู่ในแวดวงอสังหาฯ หรือไม่เคยติดตามข่าวสารด้านอสังหาฯ มาก่อน ก็คงยากที่จะตามทัน เราขอแนะนำให้คุณปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากในสาขานี้ บริษัทรับฝากขายบ้านเป็นช่องทางหนึ่งสำหรับผู้สนใจส่งคำถาม และจะมีทีมวิจัยติดต่อกลับเพื่อตอบคำถามเหล่านั้น
- เผื่อต่อรองราคา
ขั้นแรก คุณต้องเตรียมพร้อมว่าผู้ซื้อจะต้องต่อรองราคาลงมาอีกอย่างแน่นอน ไม่ว่าจะตั้งราคาตามราคาตลาดหรือต่ำกว่าราคาตลาด การตั้งราคาควรเผื่อการต่อรองไว้ประมาณ 5-10% อย่างน้อยเพื่อที่เมื่อลดราคาจะได้ไม่เสียกำไรมาก
- บวกค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เข้าไปด้วย
สิ่งที่ผู้ขายบ้านมักพลาดที่สุดคือการไม่บวกค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เข้าไปในราคาบ้านด้วย ราคาบ้านจะคำนึงถึงราคาเดิมและราคาตลาด อย่าลืมเพิ่มค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าตกแต่ง ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ดอกเบี้ยจ่าย เป็นต้น
- ซ่อมบ้านเพื่อให้ขายได้ราคา
การซ่อมแซมบ้านที่จำเป็นจะทำให้คุณสามารถตั้งราคาขายที่สูงขึ้นได้ นอกจากนี้การตกแต่งบ้านให้ดูใหม่จะช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เช่นซ่อมระบบไฟฟ้าให้ใช้งานได้ทั้งหมด,ซ่อมระบบประปาอุดรอยรั่ว,ทาสีบ้านใหม่ สิ่งเหล่านี้ เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าของบ้านให้สูงขึ้น ซึ่งช่วยปิดจุดอ่อนของบ้านของคุณเอง อย่าลืมบวกค่าซ่อมแซมและตกแต่งเข้าไปในราคาบ้านด้วย
ขายบ้านกับนายหน้าดียังไง ?
อยากขายบ้านได้เร็ว คนมีงานประจำไม่อยากเสียเวลาทำงาน และที่สำคัญไม่มีเวลาศึกษาหาข้อมูลเรื่องการขายบ้าน การฝากขายบ้านเดี่ยวกรุงเทพผ่านนายหน้าขายบ้านมืออาชีพก็เป็นทางเลือกที่ดีอีกทางหนึ่ง ปัจจุบันนี้เป็นที่นิยมมาก
หน้าที่หลักของนายหน้าคือการให้คำปรึกษา แนะนำและทำงานแทนผู้ขายตั้งแต่เริ่มต้น จนกระทั่งขายทรัพย์สินได้ ลดความกังวลเรื่องความเสี่ยงจากการถูกหลอกลวง และส่วนใหญ่ที่เข้ามาติดต่อนายหน้าให้ช่วยขายเพราะไม่มีเวลา งานยุ่ง หรืออยู่ต่างจังหวัด และให้ผู้เชี่ยวชาญดูแลสิ่งนี้ทำให้บ้านของคุณปลอดภัยยิ่งขึ้น
นายหน้าขายได้เร็วกว่าเจ้าของเพราะมีประสบการณ์ในด้านนี้ รู้ช่องทางการขาย และรู้วิธีเข้าถึงกลุ่มลูกค้า อยากจะแนะนำให้หาโบรกเกอร์ที่น่าเชื่อถือที่สามารถเชื่อถือได้
ทำไมต้องฝากขายกับนายหน้าหรือ Broker
- ลงทุนทุกอย่างในนามของคุณเพื่อให้ทรัพย์สินออกสู่สายตาผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ขายเร็วที่สุด
- กระจายข้อมูลการขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างยอดขายให้เร็วที่สุดโดยส่งต่อไปยังเครือข่ายนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญไว้รองรับมากกว่า 500 ราย
- นายหน้าพร้อมที่จะยินดีแบ่งปันค่าคอมมิชชั่นกับโบรกเกอร์รายอื่น ๆ เพื่อให้พวกเขาสามารถไว้วางใจและช่วยให้เราขายได้อย่างรวดเร็วที่สุด
- ไม่ขัดขวางการพบกันโดยตรงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่จะแนะนำวิธีการต้อนรับเพื่อสร้างความประทับใจแก่ผู้ซื้อ
- กล้าลงทุนลงโฆษณาทำการตลาดในนามของคุณอย่างเต็มรูปแบบโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ
